Contrato de Compra e Venda de Imóveispiva

Quando você decide comprar um imóvel, é fácil se empolgar com as fotos e a visita, mas entender o contrato de compra e venda é fundamental para garantir seus direitos. Afinal, esse contrato é o documento que oficializa a transação e define as obrigações de ambas as partes.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

Na prática, o contrato de compra e venda de imóvel é um acordo entre comprador e vendedor, onde se estabelece que o vendedor entregará o imóvel em troca do pagamento acordado pelo comprador. Parece simples, mas ele tem detalhes importantes que merecem atenção.

O que observar antes de assinar o contrato

Dados das partes: O contrato deve ter as informações completas de ambas as partes – comprador e vendedor. Parece básico, mas é essencial verificar que tudo está correto.
Descrição do imóvel: O contrato precisa descrever o imóvel em detalhes, incluindo metragem, localização, número do registro, entre outros. Isso evita surpresas depois da assinatura.
Preço e forma de pagamento: As condições de pagamento devem estar bem claras. O contrato deve informar o valor total, número de parcelas (se houver), e qual será a forma de quitação (financiamento, pagamento à vista, etc.).
Prazos: O contrato deve especificar o prazo de entrega do imóvel, especialmente se ele estiver em construção. Caso ocorra atraso, o comprador pode exigir indenização ou até a rescisão do contrato.
Garantias e penalidades: Uma cláusula de garantia é necessária para proteger o comprador em caso de defeitos de construção ou problemas não informados. Também é importante que o contrato preveja multas para ambas as partes, caso uma delas descumpra alguma obrigação.
Rescisão do Contrato: A rescisão ocorre quando uma das partes decide encerrar o contrato antes do cumprimento total das obrigações. Vários motivos podem levar a isso, como inadimplemento ou vícios ocultos. É crucial verificar as cláusulas que regulam essa situação, especialmente sobre a devolução de valores pagos.
Atualização de Valores e Juros: Os contratos frequentemente incluem cláusulas sobre atualização de valores e juros, geralmente com base em índices oficiais, como o IGPM (Índice Geral de Preços Médios) ou INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). As taxas de juros devem ser transparentes e respeitar o limite legal de 1% ao mês.

Outras Questões Importantes

Além dos aspectos já mencionados, é imprescindível observar:

Cláusulas Abusivas: O contrato deve ser justo e equilibrado. Cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem excessiva, ou o vendedor com vantagens exageradas, podem ser consideradas nulas.
Documentação: A verificação da documentação do imóvel e do vendedor é crucial para evitar surpresas. De forma ideal, o imóvel deve estar livre de ônus e pendências.
Prazo de Entrega: É importante que o contrato estipule um prazo claro para a entrega do imóvel. Atrasos podem gerar direito à indenização por parte do comprador.
Assessoria Jurídica: Sempre que possível, consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de assinar um contrato. Isso pode evitar problemas futuros e garantir que seus direitos sejam respeitados.

Quadro resumo

O quadro resumo, previsto pelo Art. 35-A da Lei 4.591/64, resume as informações mais importantes do contrato. Ele surgiu para combater a alta judicialização de demandas relacionadas ao desconhecimento das cláusulas contratuais, incentivando que as informações essenciais estejam nas primeiras páginas. Em síntese, deve obrigatoriamente conter:

Preço total do imóvel
Valor da entrada e corretagem
Forma de pagamento e prazos
Consequências da rescisão e atualização monetária
Prazo de entrega e obtenção do habite-se

I. O preço total a ser pago pelo imóvel;

II. O valor da entrada e suas condições de pagamento;

III. O valor referente à corretagem e suas condições;

IV. A forma de pagamento, com valores e vencimentos das parcelas;

V. Os índices de correção monetária aplicáveis;

VI. As consequências do desfazimento do contrato;

VII. As taxas de juros aplicáveis;

VIII. Informações sobre o direito de arrependimento;

IX. Prazo para quitação das obrigações após a conclusão da obra;

X. Informações sobre ônus que recaiam sobre o imóvel;

XI. Número do registro de incorporação e identificação do cartório;

XII. Prazo para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se).

Se alguma informação obrigatória estiver ausente, o comprador pode solicitar a rescisão contratual.

O que pode acontecer se faltar informações ou não inserir o quadro resumo no contrato?

A ausência dessas informações permite ao comprador pedir a rescisão contratual, como foi o caso de uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que decretou a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel na planta devido à falta de informações obrigatórias no quadro resumo.

Direitos do comprador

Com base na Lei do Distrato Imobiliário, o comprador pode desistir do contrato e solicitar a devolução parcial dos valores pagos. Se o imóvel estiver em construção, o comprador tem direito à restituição de até 50% dos valores pagos. Se o imóvel já estiver concluído, essa restituição pode ser de 75% a 90%. O reembolso deve ser feito em até 180 dias, sob pena de penalidades ao vendedor.

O que acontece se o comprador não pagar?

Se o comprador não pagar o que deve e o contrato for cancelado, ele tem direito a receber de volta o que pagou à incorporadora, mas com algumas condições:

Comissão do corretor: O valor pago ao corretor não será devolvido.
Multa: A incorporadora pode reter até 25% do valor pago, como forma de compensação.

Essas regras são uma maneira de evitar prejuízos para a empresa, mas ao mesmo tempo garantir que o comprador receba parte do que pagou de volta.

Situações especiais

O artigo também trata de algumas situações específicas, como:

Uso do imóvel: Se o comprador já estava usando o imóvel por um tempo, isso pode mudar o valor a ser devolvido.
Patrimônio de afetação: Quando o imóvel está protegido por um regime especial, as regras de devolução podem ser diferentes.
Substituição de comprador: Se o comprador encontrar outra pessoa para assumir o contrato, ele pode sair do acordo com menos perdas.

Essas regras ajudam a evitar brigas e deixam as coisas mais claras para todos os envolvidos.

Direito de arrependimento

Além disso, o comprador tem o direito de desistir da compra em até 7 dias, caso o contrato tenha sido assinado em um estande de vendas ou fora da sede da incorporadora. Nesse caso, ele recebe todo o dinheiro de volta, inclusive o que foi pago ao corretor. Para desistir, basta enviar uma carta registrada, e o prazo começa a contar a partir da data da postagem.

A importância do registro do contrato

A última dica é essencial: registre o contrato em cartório! Somente com o contrato registrado o imóvel estará oficialmente no seu nome, e você terá a segurança jurídica que precisa.

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida de muita gente. Por isso, ler com atenção, negociar as cláusulas e contar com uma boa assessoria jurídica são etapas fundamentais para evitar problemas no futuro.

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