Reforma Tributária: Impacto no Mercado Imobiliário Brasileiro

O Brasil possui um sistema tributário complexo que gera muitos litígios, e o setor imobiliário não é diferente. Os tributos são divididos entre as esferas municipal, estadual e federal, resultando em cargas tributárias diferenciadas entre os municípios.

Quais são os principais tributos incidentes na venda de imóveis?

Imposto de transferência de propriedade: O Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado sobre todas as vendas de imóveis. A taxa varia de município para município, mas costuma fica entre 2% e 3% do valor da negociação ou oferta feita pela cidade, valendo o que for maior. O momento que o ITBI deverá ser pago é objeto de grande litígio atualmente, mas em regra, deve ser pago pelo comprador no ato da obtenção da escritura de transferência do imóvel. Com a Reforma Tributária (PLP 108/2024) será definido mais claramente o momento de incidência do Imposto.

• Natureza: Imposto municipal.

• Incidência: Todas as vendas de imóveis.

• Taxa: Varia de município para município, geralmente entre 2% e 3% do valor da negociação ou da oferta feita pela cidade, prevalecendo o maior valor.

• Pagamento: Deve ser pago pelo comprador no ato da obtenção da escritura de transferência do imóvel. A Reforma Tributária (PLP 108/2024) clarificará o momento de incidência do ITBI.

Imposto Territorial Urbano (IPTU): O Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana é um dos mais conhecidos. Uma vez por ano, o município recolhe IPTU dos proprietários de imóveis. No caso de um arrendamento, o contrato pode estipular que o imposto será cobrado do inquilino, mas a autoridade para pagá-lo permanece com o proprietário.

O município cobra o IPTU com base em dois fatores: o valor da venda, que é uma avaliação do valor do imóvel, e a alíquota estabelecida em lei, um percentual que aumenta progressivamente de acordo com o valor do imóvel. O cálculo do IPTU é, portanto, realizado a partir da multiplicação entre o valor de mercado do imóvel e seu percentual correspondente.

• Natureza: Imposto municipal.

• Incidência: Anual, sobre os proprietários de imóveis.

• Fatores de Cálculo: Valor de mercado do imóvel e a alíquota estabelecida em lei, que aumenta progressivamente conforme o valor do imóvel.

Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário: De competência federal, o Imposto de Renda sobre Lucro Imobiliário é cobrado sempre que a Receita determina que o vendedor obteve lucro com a negociação. Então, se o valor da primeira compra for menor que o valor da revenda, ocorrerá a tributação. A alíquota (percentual) do imposto de renda sobre ganhos imobiliários é de 15% para pessoas físicas, considerando os ganhos no negócio. Se o vendedor for pessoa jurídica, o índice varia de acordo com o regime tributário adotado pela empresa.

Vale ressaltar que se vender um imóvel e comprar outro em até 6 meses, há uma dedução do valor devido no imposto de renda sobre o ganho do imóvel.

• Natureza: Imposto federal.

• Incidência: Quando o vendedor obtém lucro na negociação (valor de venda maior que o valor de compra).

• Taxa: 15% para pessoas físicas sobre o ganho de capital. Para pessoas jurídicas, a alíquota varia conforme o regime tributário adotado.

• Isenção: Venda de um imóvel e compra de outro em até 6 meses permite dedução no imposto de renda sobre o ganho do imóvel.

Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD): Assim como o ITBI, o Imposto sobre Transmissão e Doação Causa Mortis também incide na transmissão de bens, mas somente nos casos de doação ou herança – ou seja, nessas duas situações, o imposto a ser cobrado não é o ITBI, mas o ITCMD.

O ITCMD, geralmente, possui uma tabela progressiva com alíquotas diferenciadas conforme o valor do imóvel e o tipo de transferência (herança ou doação). Porém, cada estado tem suas próprias regras e você precisa conhecer a legislação local.

• Natureza: Imposto estadual.

• Incidência: Em casos de doação ou herança.

• Taxa: Tabela progressiva com alíquotas diferenciadas conforme o valor do imóvel e o tipo de transferência.

Mudanças no Mercado Imobiliário pela Reforma Tributária

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):

• A alíquota do ITBI, tributo de competência municipal, não será alterada pela Reforma Tributária.

  O PLP 108/2024, parte da regulamentação da Reforma, clarifica o momento de ocorrência do fato gerador do ITBI e a sua base de cálculo.

  
  

Vendas por Pessoas Físicas:

• Eventuais vendas de imóveis por pessoas físicas não serão tributadas pelo novo IVA. Nada muda para quem deseja vender um ou alguns imóveis.

Vendas por Empresas (Incorporação):

• Tributação: Incidência apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno.

• Redutor Social: Dedução de R$ 100 mil no valor tributado, tornando a tributação progressiva e reduzindo o custo dos imóveis populares.

• Alíquota Reduzida: Imposto reduzido em 40%, resultando em uma alíquota de aproximadamente 15,9%.

• Recuperação de Créditos: Dedução do imposto pago na aquisição de materiais de construção e serviços, algo não permitido atualmente.

Impacto nos Preços:

• Imóvel Popular Novo (R$ 200 mil): Preço deve cair cerca de 3,5%.

• Imóvel de Alto Padrão Novo (R$ 2 milhões): Preço pode subir cerca de 3,5%. Contudo, ganhos de eficiência devem reduzir custos.

Empresas de Compra e Venda de Imóveis:

• Tributação sobre Margem: Incidência apenas sobre a diferença entre o preço de venda e o de aquisição (como atualmente ocorre com pessoas físicas).

• Exemplo: Compra por R$ 1 milhão e venda por R$ 1,1 milhão: Imposto de R$ 15,9 mil sobre a margem de R$ 100 mil.

• Recuperação de Créditos: Empresas podem recuperar créditos sobre todas as despesas administrativas.

Ganho de Eficiência: A Reforma Tributária aumentará a eficiência do setor de construção e incorporação, com maior simplificação de toda a tributação e previsão de redução de custos com litígios, permitindo a adoção de métodos construtivos mais eficientes. Essa produtividade tende a reduzir o preço dos imóveis novos, inclusive de alto padrão, beneficiando todo o mercado.

Embora a análise final dependa da implementação e definição completa das novas regras, a previsão é de que a Reforma Tributária terá um impacto positivo no setor imobiliário brasileiro, promovendo maior eficiência e justiça.

Piva Advogados